Интернет пестрит фотографиями и видео на тему перепланировки обычных квартир в суперкомфортное и ультрасовременное жилое пространство. Действительно, квартиры в домах, чей возраст перешагнул отметку 30–40 лет, давно перестали соответствовать запросам и потребностям жильцов. Если вы давно мечтаете расширить комнату или сделать кухню-столовую, подумываете о присоединении балкона или лоджии к жилой комнате, не торопитесь. Вполне вероятно, что ваши действия окажутся незаконными и повлекут за собой штрафы.

О том, какие изменения в квартире могут выполнять собственники жилья и что категорически им запрещено делать, рассказали специалисты управления архитектуры и градостроительства Администрации Краснодонского муниципального округа.

Все решает технология строительства

Большинство многоэтажных жилых зданий в нашем округе – серийные панельные и кирпичные дома. Они отличаются друг от друга технологией строительства.

Стены и перегородки кирпичных домов возводят из уложенных друг на друга кирпичей, предварительно обрабатывая поверхность каждого цементным раствором.

Панельное здание собирают из готовых железобетонных плит, между стыками закладывают специальный цементный раствор. Абсолютно все наружные и внутриквартирные стены в панельных домах являются несущими конструкциями. В редких случаях исключение может составлять перегородка между ванной и туалетом.

Затрагивать несущие стены в целях выполнения даже минимальных перепланировок категорически запрещено. Это может вызвать прогрессирующее обрушение – «цепное» разрушение части здания из-за падения одного или нескольких несущих элементов. То есть когда рушится одна или несколько сопряженных стеновых панелей или плит перекрытий, обваливаются все соседние стены, что в итоге влечет за собой падение всей секции. Поэтому, если вы живете в «панельке», любые перепланировки в квартире для вас – табу.

Жителям кирпичных домов повезло больше – некоторые перепланировки они могут сделать. Однако если ваш дом признан аварийным, то даже от малейших вмешательств в конструкцию здания следует отказаться.

Что говорит закон

С 1 апреля 2024 года вступил в силу Федеральный закон № 608-ФЗ. По новым правилам перепланировкой считаются изменение границ и площади помещения, создание новых комнат, а также изменение их внутренней планировки. В целом, перепланировку делать можно, но есть два условия: менять только то, что разрешено законом, и согласовывать изменения.

Перепланировкой теперь считаются:

– расширение спальни или зала за счет кладовой;

– расширение или изменение дверных проемов;

– объединение или разграничение комнат;

– перенос или разборка перегородок;

– объединение ванны с туалетом;

– увеличение зала за счет коридора или других помещений.

Так появляются понятия узаконенной и неузаконенной перепланировки: в одном случае собственники заказывают проект в проектном бюро и согласовывают его с муниципалитетом, в другом – делают все тайно.

Люди не хотят узаконивать перепланировку, считая это лишними тратами и дополнительными хлопотами с документами. А иногда и при всем желании узаконить не получится – если сделать в квартире то, что делать нельзя.

Штраф за самовольную перепланировку или переустройство – от 2 000 до 2 500 рублей. Этой суммой никого не напугаешь, но дело в другом: вместе со штрафом выпишут предписание вернуть все так, как было.

В законе четко указано, что квартира – это не просто стены, а юридический объект, поэтому соблюдение норм и правил обязательно для всех владельцев жилья в многоквартирных домах.

Что можно и нельзя делать в квартире

Без согласования с органами власти в квартире можно делать все, что не изменит и никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам. Можно делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои, класть плитку или ламинат, монтировать напольные плинтуса. Разрешается менять двери, окна, стеклить балкон. Но обязательно должно быть соблюдено условие: стены и проемы останутся нетронутыми.

Разрешается устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Речь идет о замене ванны, раковины, унитаза или труб определенного диаметра, разборе встроенных шкафов и антресолей.

Переставлять в пределах кухни можно только электроплиту. Перемещение газового оборудования необходимо согласовывать со специалистами газовой службы.

Запрещено:

– переносить батареи на лоджию, балкон или веранду;

– пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах;

– объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами;

– изменять сечение вентиляционных каналов или демонтировать вентиляционные и технические короба (шкафы).

Категорически запрещено увеличивать санузел за счет жилого пространства и размещать его над жилыми комнатами и кухней соседей этажом ниже. Также нельзя делать кухню или комнаты под санузлом соседей сверху и обустраивать кухню над жилым помещением соседей снизу.

Распространенные нарушения

Специалисты управления архитектуры и градостроительства Администрации Краснодонского муниципального округа рассказали о самых популярных у наших жителей вариантах перепланировки.

Самый распространенный случай – объединение ванны и туалета за счет сноса перегородки. Закон этого не запрещает.

На втором месте – объединение кухни с залом. Естественно, сносить несущую стену, которая разделяет эти помещения, нельзя. И даже если стена ненесущая, но на кухне стоит газовая плита, сносить все равно нельзя: опасно, газ. Если хочется сделать кухню-гостиную, газовую плиту можно заменить электрической. Или оставить газовую, а вместо стены сделать раздвижную перегородку.

В квартире с электричеством объединение возможно при условии, если оборудование осталось на территории кухни и не зашло на территорию жилой зоны.

На третьем месте – присоединение лестничной клетки к одной или нескольким квартирам (так называемые тамбуры). Это общедомовая территория, она не может быть собственностью одного из жильцов дома.

Еще один излюбленный у доморощенных архитекторов вариант – объединение лоджии или балкона с квартирой. Это самый опасный вид перепланировки.

Объединять с комнатами запрещено как балконы, так и лоджии. Во-первых, такие перепланировки нарушают изначально рассчитанный инженерами тепловой контур дома. Во-вторых, надежность крепления плиты основания балкона или лоджии во многом обеспечивается за счет подоконного блока. А именно его и сносят при перепланировке, что приводит к значительной потере расчетной нагрузочной способности силового каркаса.

Скрыть незаконную перепланировку не получится

Бывает так, что, выполнив перепланировку, люди не заморачиваются с согласованиями. И вполне нормально проживают в такой квартире 10, 20 и более лет. Но рано или поздно собственник умирает, оставив жилье наследникам. И вот им-то и предстоит ставить не соответствующие техплану «хоромы» на учет в Росреестр. И если узаконить перепланировку окажется невозможно, то уже детям и внукам придется приводить квартиру в исходное состояние.

А еще квартиры с незаконными перепланировками сложнее продать, ведь меньше людей захотят с ними связываться. Главная проблема заключается в том, что за незаконную перепланировку после заключения сделки купли-продажи вся ответственность полностью возлагается на нового владельца.

А если скрыть факт перепланировки от покупателя, после он сможет пойти в суд и потребовать признать сделку недействительной.

***

Иногда жилое пространство может ощущаться как старый костюм – надоевший и вышедший из моды. Но перепланировка – это не всегда лучшее решение проблемы. Консоли, откидные столики, стеллажи, переоборудованный подоконник помогут создать многофункциональные пространства и удобно зонировать комнаты. На это не потребуется никаких разрешений и согласований, конструкция дома не пострадает, а вы продолжите спокойную жизнь в обновленной и комфортной квартире.

Светлана СКЛЯРОВА, фото Инна СОПОВА